Ticari gayrimenkul denildiğinde yatırımcıların ilk baktığı şey şudur:
“Yüzde kaç kira getiriyor?”
Ama sahada gördüğümüz gerçek şu:
Ticari mülkte kazananlar kira oranına değil, risk oranına bakar.
Çünkü ticari mülk bir metrekare yatırımı değil,
bir nakit akışı disiplinidir.
%10 Kira mı, %3 Risk mi?
Yüksek kira oranı her zaman yüksek kazanç anlamına gelmez.
Ticari mülkte 3 aylık boşluk şunları doğurur:
• Kira kaybı
• Aidat gideri
• Pazarlama maliyeti
• Tadilat masrafı
• Yeni kiracı için komisyon
Bir yıllık getiriyi tek bir boşluk silebilir.
Bu yüzden gerçek yatırımcı şu soruyu sorar:
“Bu mülk ne kadar kazandırır?” değil,
“Bu mülk ne kadar süre boş kalabilir?”
Risk oranı, kira oranından daha önemlidir.
Aslında Mülk Değil, Kiracı Profili Satın Alırsınız
Başarılı ticari yatırımcı şuna bakar:
• Kiracı hangi sektörde?
• İş modeli sürdürülebilir mi?
• Cirosu istikrarlı mı?
• Sözleşme dili nasıl?
• Teminat var mı?
Ticari mülkte değer, duvarda değil, kiracının iş modelindedir.
Bir zincir market kiracısı ile
yeni açılmış bir butik işletme aynı değildir.
Kazananlar metrekare değil,
kiracı profili satın alır.
Prestijli Mağaza mı, İşleyen Depo mu?
Çoğu yatırımcı vitrine âşık olur.
• İşlek cadde
• Şık cephe
• Prestijli bölge
Ama kazananlar şuna bakar:
“Bu yer işliyor mu?”
Örneğin:
Lojistik hattı üzerinde,
her zaman ihtiyaç gören bir depo;
kiracısının işi dalgalı olan bir cadde mağazasından daha güvenli olabilir.
Gösterişli olan değil,
işleyen olan kazandırır.
Sözleşme: Ticari Mülkün Görünmeyen Kasası
Ticari mülkün gerçek değeri sözleşmededir.
• Sabit kira mı?
• Ciro kirası mı?
• Artış oranı TÜFE mi, sabit mi?
• Tahliye şartları ne?
• Erken çıkış maddesi var mı?
Bir madde, tüm yatırımın kaderini değiştirir.
Ticari mülkte sözleşme okumayı bilmeyen yatırımcı,
karanlıkta yatırım yapar.
Çıkış Planı Baştan Kurgulanır
Konut satmak görece kolaydır.
Alıcı kitlesi geniştir.
Ticari mülk öyle değildir.
Daha seçici bir alıcı kitlesi vardır:
• Yatırımcı
• Kurumsal fon
• Sektörel alıcı
Bu yüzden ticari mülk alırken şu soru baştan sorulmalıdır:
“Ben bunu kime satacağım?”
Çıkış planı olmayan ticari mülk,
yatırımcıyı uzun süre bağlayabilir.
En Çok Kimler Kazanıyor?
Sahadaki net gözlemimiz şu:
En çok kazananlar:
• Kiracının işini takip eden
• Sektör trendlerini okuyan
• Boşluk süresini minimize eden
• Sözleşme maddelerini bilen
• Risk dağılımı yapan yatırımcılar
En az kazananlar ise:
• Sadece yüksek kira oranına bakanlar
• Prestije yatırım yaptığını sananlar
• Sözleşmeyi okumayanlar
• Çıkış planı yapmayanlar
Ticari Gayrimenkulde Sır Nerede?
Sır, mülkün fiziksel özelliklerinde değildir.
Sır şuradadır:
Onu bir nakit akışı disiplini olarak yönetebilmekte.
Ticari mülk pasif yatırım değildir.
Yönetim ister.
Disiplin ister.
Takip ister.
Ve doğru yönetildiğinde,
konuttan çok daha güçlü bir gelir makinesi olabilir.
Son Söz
Biz ticari mülk yatırımcılarına hep şunu söylüyoruz:
Metrekareye değil, nakit akışına odaklanın.
Kira oranına değil, risk oranına bakın.
Vitrine değil, iş modeline yatırım yapın.
Çünkü ticari gayrimenkulde kazananlar,
en ucuz alanlar değil;
en iyi yönetenlerdir.
Paylaş:
İlgili Yazılar
